Odbiór mieszkania od dewelopera to kluczowy moment w procesie zakupu nieruchomości. To nie tylko ostatni krok przed otrzymaniem kluczy do własnego mieszkania, ale także okazja, by sprawdzić, czy ściany, podłogi, okna oraz instalacje elektryczne zostały wykonane zgodnie z umową i bez wad. Przed przystąpieniem do odbioru warto zapoznać się z procedurą oraz zwrócić szczególną uwagę na kilka istotnych elementów.
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – co to jest?
Zgodnie z ustawą deweloperską z 2011 roku, przed przekazaniem kluczy do lokalu lub domu nabywcy, deweloper musi przeprowadzić odbiór techniczny. Czym jest ten proces? Otóż, deweloper udostępnia gotowy lokal kupującemu lub jego przedstawicielowi, który następnie weryfikuje, czy stan nieruchomości odpowiada umowie oraz obowiązującym normom budowlanym. Odbiór techniczny można przeprowadzić osobiście lub skorzystać z usług inspektora budowlanego. Wszystkie szczegóły dotyczące terminów i zasad odbioru powinny być zawarte w umowie deweloperskiej.
Podczas odbioru sprawdza się nie tylko mieszkanie, ale również przynależne do niego pomieszczenia, takie jak garaż czy piwnica. Proces kończy się podpisaniem protokołu odbioru technicznego.
Warto również pamiętać, że odbiór mieszkania od dewelopera dotyczy wyłącznie osób, które nabyły mieszkanie przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku (czyli podpisały umowę deweloperską). Jeśli deweloper już uzyskał takie pozwolenie, odbiór techniczny może być przeprowadzony tylko wtedy, gdy jest to zapisane w umowie kupna.
Odbiór mieszkania od dewelopera – jak się przygotować?
1. Wybór odpowiedniego terminu: Spotkanie z deweloperem najlepiej zaplanować w ciągu dnia, gdy naturalne światło dobrze oświetla lokal. Dzięki temu łatwiej dostrzec ewentualne usterki i niedociągnięcia. Na odbiór mieszkania warto przeznaczyć około dwóch godzin.
2. Dokumenty, które warto mieć przy sobie: Na spotkanie należy zabrać kilka kluczowych dokumentów:
- Umowę deweloperską,
- Plan mieszkania,
- Dokument „standard lokalu mieszkalnego” (obowiązkowo dołączany do umowy deweloperskiej).
Dokument „standard mieszkania” zawiera szczegółowe informacje na temat nieruchomości, takie jak opis techniczny, zakres wykończenia oraz rodzaj użytych materiałów budowlanych i instalacji. Im bardziej szczegółowy, tym łatwiej będzie ocenić, czy stan mieszkania odpowiada umowie.
3. Przygotowanie do kontroli: Przed odbiorem warto przypomnieć sobie kluczowe normy budowlane oraz dokładnie przeczytać umowę i standard mieszkania. Przygotuj również niezbędne narzędzia do skontrolowania wymiarów i pionów, takie jak:
- Taśmę mierniczą lub dalmierz laserowy,
- Kątownik lub ekierkę, najlepiej 1m na 1m
- Poziomicę do sprawdzania tynków i podłogi, najlepiej 2m
- Próbnik napięcia,
- Oprawki z żarówkami do sprawdzenia działania instalacji elektrycznej,
- Zapalniczkę do kontroli wentylacji,
4. Dokumentowanie stanu mieszkania: Nie zapomnij o robieniu zdjęć wszystkich ewentualnych usterek, plam czy pęknięć. Możesz użyć telefonu komórkowego – dobrze wykonane zdjęcia będą cennym dowodem podczas ewentualnych reklamacji.
Odbiór mieszkania od dewelopera – kto bierze w nim udział?
Zgodnie z ustawą, w odbiorze mieszkania od dewelopera obowiązkowa jest obecność zarówno dewelopera, jak i nabywcy mieszkania lub domu. Podczas spotkania kupujący weryfikuje zgodność lokalu z umową i wskazuje ewentualne usterki, które deweloper zapisuje w protokole odbioru technicznego. Często z ramienia dewelopera w odbiorze uczestniczy również przedstawiciel generalnego wykonawcy, który jest odpowiedzialny za naprawę usterek, oraz przedstawiciele firm podwykonawczych, np. okien czy drzwi. Nabywcy może towarzyszyć również wynajęty inspektor budowlany lub inny przedstawiciel.
Na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania?
1. Stan części wspólnych: Zanim wejdziemy do mieszkania, warto sprawdzić stan części wspólnych budynku, takich jak korytarze, elewacje i podłogi. Upewnij się, że nie ma pęknięć ani uszczerbków, gdyż jakość wykonania tych elementów wpływa na eksploatację i wartość nieruchomości.
2. Metraż mieszkania: Po wejściu do lokalu sprawdź, czy rozkład mieszkania odpowiada planowi. Za pomocą metrówki lub dalmierza laserowego zmierz powierzchnię każdego pomieszczenia. Różnica między rzeczywistą powierzchnią a planowaną nie powinna przekraczać 3 procent. Informacja o dopuszczalnej różnicy powinna być zawarta w umowie.
3. Podłogi: Sprawdź poziom podłóg za pomocą poziomicy i piłki. Powinny być gładkie, bez pęknięć czy śladów napraw. Upewnij się, że dylatacje (szpary) wzdłuż ścian i między pomieszczeniami są obecne. Na balkonie powinien być zachowany spadek, aby woda deszczowa mogła swobodnie spływać.
4. Piony ścian i roboty malarskie: Użyj poziomicy i kątomierza, aby sprawdzić piony i kąty ścian. Ściany i sufit powinny być równe, bez wybrzuszeń i rys. Latarka pomoże sprawdzić, czy nie ma napraw na ścianach oraz czy odcień farby jest jednolity. Szczególnie dokładnie sprawdź okolice gniazdek, narożników, okien, parapetów wewnętrznych i włączników. Na ostatnim piętrze zwróć szczególną uwagę na sufit, który nie powinien mieć pęknięć ani plam, mogących świadczyć o problemach z dachem.
5. Stolarka okienna i drzwiowa: Dokładnie obejrzyj okna i drzwi, sprawdzając, czy nie mają odprysków ani rys. Upewnij się, że okna i drzwi łatwo się otwierają i zamykają, a otwarte na całą szerokość nie zamykają się same. Sprawdź szczelność, wkładając kartkę we framugę i zamykając okno – kartka powinna pozostać na miejscu, jeśli okno jest szczelne. Sprawdź również parapety, upewniając się, że na zewnętrznych zachowany jest odpowiedni spadek, a wewnętrzne są umieszczone co najmniej 10 cm od grzejnika. Jeśli drzwi wejściowe miały atest, poproś o odpowiedni certyfikat i gwarancję. W przypadku balkonu sprawdź stan i mocowanie balustrad.
6. Instalacja elektryczna: Sprawdź ilość i rozmieszczenie punktów świetlnych oraz gniazdek. Użyj próbnika napięcia, aby upewnić się, że jest prąd. Wkręć żarówki w oprawki i zapal je, aby sprawdzić, czy instalacja nie ma przepięć. Jeśli któraś z żarówek miga lub wybija bezpiecznik, instalacja wymaga poprawek.
7. Instalacja gazowa: Jeśli w kuchni znajduje się kuchenka, sprawdź jej działanie oraz czy nie ma wycieków gazu. Na złączach zastosuj piankę do golenia – pojawienie się pęcherzyków oznacza ulatnianie się gazu. Jeśli kuchenka nie jest zainstalowana, sprawdź zgodność przeprowadzenia rur gazowych z planem.
8. Instalacja grzewcza: Sprawdź, czy kaloryfery i rury są zamontowane zgodnie z planem i mocno przymocowane do ścian. W sezonie grzewczym odkręć kurki, aby upewnić się, że kaloryfery się nagrzewają. W lecie sprawdź, czy zawory łatwo się poruszają.
9. Wentylacja: Sprawdź działanie wentylacji, przykładając zapalniczkę do otworu – jeśli płomień odchyla się w kierunku otworu, wentylacja działa prawidłowo. Niedrożna wentylacja może prowadzić do problemów z pleśnią i grzybami.
10. Instalacja kanalizacyjna i wodociągowa: Sprawdź zgodność położenia rur z planem oraz standardem mieszkania. Upewnij się, że wypusty rur są wystarczająco długie, aby można było podłączyć armaturę.
11. Multimedia: Zgodnie z przepisami deweloper powinien doprowadzić instalację światłowodową oraz umożliwić odbiór telewizji naziemnej, kablowej i satelitarnej. Choć podczas odbioru nie można sprawdzić działania tych instalacji, warto zapytać o ich zgodność z rozporządzeniem.
12. Przynależne pomieszczenia: Na koniec dokładnie sprawdź przynależne do mieszkania pomieszczenia, takie jak garaż, komórka lokatorska, piwnica czy miejsce postojowe – niezależnie od tego, czy znajdują się na zewnątrz budynku, czy w garażu podziemnym.
Odbiór mieszkania od dewelopera – protokół odbioru technicznego
Podczas odbioru mieszkania, wszystkie znalezione usterki i wady należy bezwzględnie wpisać do protokołu odbioru technicznego. To kluczowy dokument, ponieważ tylko te kwestie, które zostaną w nim uwzględnione, będą naprawione. Warto unikać ustnych ustaleń, ponieważ później może być trudno wyegzekwować wykonanie poprawek.
Co powinien zawierać protokół?
- Dokładna lista usterek: Wszelkie wady i usterki powinny być szczegółowo opisane w protokole.
- Data napraw: Protokół musi zawierać precyzyjny termin, do kiedy deweloper zobowiązuje się usunąć wszystkie uchybienia. Jeśli deweloper nie chce określić terminu naprawy lub nie wpisuje konkretnych usterek, nie należy podpisywać protokołu.
- Wady uniemożliwiające korzystanie z mieszkania: Jeśli w mieszkaniu znajdują się poważne wady, które uniemożliwiają jego użytkowanie, należy wyznaczyć kolejny termin odbioru technicznego.
Po podpisaniu protokołu, jeśli odkryjesz dodatkowe usterki, masz prawo żądać ich naprawy lub rekompensaty na podstawie rękojmi. Przysługuje Ci pięć lat na dochodzenie swoich praw od momentu odbioru mieszkania. Deweloper powinien również dostarczyć gwarancje producenta na elementy wyposażenia, takie jak drzwi i okna, oraz instrukcje obsługi.
Odbiór mieszkania od dewelopera a przekazanie kluczy
Podpisanie protokołu odbioru technicznego nie jest równoznaczne z przekazaniem kluczy. Klucze zazwyczaj otrzymujesz dopiero po usunięciu wszystkich usterek. Warto pamiętać, że od momentu, gdy otrzymasz klucze, będziesz ponosić wszystkie koszty związane z użytkowaniem mieszkania, takie jak czynsz, opłaty za wodę i prąd. Przed odbiorem kluczy, należy również spisać stan liczników. Może się zdarzyć, że deweloper będzie kontynuował naprawy przez kolejny miesiąc, a Ty będziesz musiał płacić za mieszkanie, w którym jeszcze nie mieszkasz.
Wskazówki dotyczące przekazania kluczy:
- Zasady przekazania kluczy: Informacje na temat zasad i terminu przekazania kluczy powinny być zawarte w umowie deweloperskiej.
- Prawo do prywatności: Po przekazaniu kluczy i przejęciu mieszkania, deweloper nie może bez Twojej zgody i wiedzy wchodzić do lokalu. Od tej chwili ponosisz również ryzyko ewentualnych uszkodzeń mieszkania.
No responses yet